Nota informativa sobre Real Decreto-ley 11/2020 de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19 y su impacto en el arrendamiento de viviendas.

El pasado 1 de abril de 2020 se publicó en el Boletín Oficial del Estado el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19. Su entrada en vigor se produjo con efectos 2 de abril.

En el Decreto-ley se aprueban diversas medidas de contenido social que, de acuerdo con la exposición de motivos persiguen:
– La adopción de un paquete de medidas de carácter social dirigidas al apoyo de trabajadores, consumidores, familias y colectivos vulnerables.
– La puesta en marcha de un conjunto de medidas de diversa naturaleza con impacto directo en el refuerzo de la actividad económica así como el apoyo a empresas y autónomos.

El capítulo 1 la disposición recoge todas las medidas de apoyo a trabajadores, consumidores, familiar y colectivos vulnerables.
/ Personas en situación de vulnerabilidad económica a consecuencia de la emergencia sanitaria.
Todas las disposiciones relativas al arrendamiento son aplicables a personas que se encuentren en situación de vulnerabilidad económica a consecuencia de la emergencia sanitaria. Los requisitos que deben concurrir de forma conjunta para que una persona se considere en situación de vulnerabilidad económica a estos efectos son los siguientes:

a. Que la persona obligada al pago del alquiler pase estar en situación de desempleo, ERTE, hay reducido su jornada por motivos de cuidados (si es empresario) u otras circunstancias similares que supongan una pérdida de ingresos que impliquen que, la unidad familiar en su conjunto, no supere en el mes anterior a la solicitud de la moratoria:
» Con carácter general: el límite de tres veces el Indicador Público de Rentas de Efectos Múltiples mensual (IPREM).
El IPREM mensual está fijado actualmente en 537,84 €. Por tanto, podrán solicitar esta suspensión extraordinaria, aquellos arrendatarios en los que la unidad familiar obtenga ingresos iguales o inferiores a 537,84 € x 3 = 1.613,52 €.
» Unidades familiares con hijos a cargo: el límite anterior se incrementará 0,1 veces el IPREM, es decir, 53,78 €, por cada hijo a cargo en la unidad familiar y 0,15 veces el IPREM, es decir, 80,68 € cuando la unidad familiar sea monoparental.
» Unidades familiares con miembros mayores de 65 años: el límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM, es decir, 53,78 € por cada persona mayor de 65 años.
» Unidades familiares con algún miembro en situación de discapacidad igual o superior al 33 por 100, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite para el desarrollo de una actividad laboral: el límite general pasará a ser de 4 veces el IPREM, es decir, 537,84 € x 4 = 2.151,36 €. Este límite se podrá incrementar por tener hijos a cargo aunque parece por la redacción de la norma que no permitiría aplicar el coeficiente si algún miembro de la unidad familiar tiene más de 65 años.
» Persona obligada al pago de la renta sea persona con parálisis cerebral, enfermedad mental o discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad igual o superior al 33 por 100 o persona con discapacidad física o sensorial con un grado igual o superior al 65 por 100, así como en casos de enfermedad grave que incapacite para realizar una actividad laboral: el límite será 5 veces el IPREM, es decir, 537,84 € x 5 = 2.689,20 €. En este caso, la norma no especifica si se podrá incrementar por descendientes o miembros de la unidad familiar mayores de 65 años.

b. Que la renta arrendaticia más los gastos y suministros básicos (electricidad, agua, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, telecomunicación fija y móvil, y contribuciones a la comunidad de propietarios) resulte igual o superior al 35 por 100 de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. No se incluyen conceptos como IBI u otros impuestos municipales que a veces se pactan en los contratos de arrendamiento. La unidad familiar a estos efectos es la compuesta por la persona que adeuda la renta, su cónyuge no separado legalmente
o pareja de hecho inscrita y los hijos que, con independencia de su edad, residan en la vivienda. Se incluyen las personas vinculadas por relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y el cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho no inscrita que residan en la vivienda. No se incluyen en la unidad familiar, aunque es de suponer que será objeto de
aclaración, a los ascendientes mayores de 65 años ni a los cónyuges de los hijos que residan en la vivienda. Tampoco parece contemplarse el supuesto de que el deudor de la renta pueda ser persona distinta al padre o madre (un hijo por ejemplo).

Como excepción, no tendrán la consideración de personas en situación de vulnerabilidad a estos efectos aquellas (o bien algún miembro de la unidad familiar) que dispongan de una vivienda en España, ya sea en propiedad o en usufructo, salvo que acrediten que no puedan disponer de la misma por causa de separación o divorcio, por otra causa ajena a su
voluntad o si la vivienda resulta inaccesible por razón de discapacidad. No se aclara el supuesto de vivienda que a su vez esté arrendada o arrendada a una persona en situación de vulnerabilidad.
La acreditación de las condiciones deberá realizarse aportando certificados de desempleo, certificado de cese de actividad económica, libro de familia, certificados de empadronamiento, declaraciones de discapacidad, nota simple del Registro de la Propiedad y una declaración del deudor que podrá incluso sustituir a los anteriores documentos.

A continuación se resumen las medidas que pudieran tener impacto en el arrendamiento de viviendas.

/ Supresión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa
habitacional.
Con el decreto del estado de alarma, todos los plazos procesales han quedado suspendidos y, en consecuencia, se han suspendido los términos y plazos de los procedimientos de desahucio que se regulan en la Ley 1/2000, de 7 de enero de enjuiciamiento civil.
No obstante, una vez finalizado el estado de alarma se prevé una suspensión extraordinaria del acto de lanzamiento durante seis meses.
Para que la suspensión pueda tener efectos, la persona arrendataria deberá acreditar ante el juzgado que se encuentra en situación de vulnerabilidad económica a consecuencia de la emergencia sanitaria.

/ Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.
Aquellos contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos en los que, dentro del periodo comprendido entre el 2 de abril y los dos meses posteriores a la fecha de finalización del estado de alarma, finalice el periodo de prórroga (tácita u obligatoria), podrán prorrogarse por un periodo máximo de seis meses.

/ Moratoria automática de la deuda arrendaticia en el caso de grandes tenedores y empresas o entidades pública de vivienda.
Los arrendatarios de vivienda habitual con contrato de arrendamiento sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos que se encuentren en situación de vulnerabilidad económica podrán solicitar al arrendador el aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la renta siempre y cuando la solicitud se realice en el plazo de un mes a contar desde el 2 de abril de 2020 y el arrendador tenga la consideración de empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor. Por gran tenedor se entiende la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo
garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados.

En el supuesto de que tras la solicitud por parte del arrendatario las partes no hayan llegado a un acuerdo, el arrendador deberá comunicar expresamente al arrendatario y en el plazo de siete días laborables, su decisión, que será una de las siguientes:
– Una reducción del 50 por 100 de la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma y las mensualidades siguientes si el arrendatario mantuviera con posterioridad la situación de vulnerabilidad, con un máximo en todo caso de cuatro meses.
– Una moratoria en el pago de la renta que se aplicará de manera automática y que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses. Dicha renta se aplazará, a partir de la siguiente mensualidad de renta, mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos tres años, sin ninguna penalización ni devengo de intereses.
El Real Decreto regula un programa de ayudas transitorias de financiación a las que podrá tener acceso el arrendatario, en cuyo caso se procedería al levantamiento de la moratoria en el pago de la renta. Si el arrendatario accediera a dichas ayudas se suspenderá levantándose la moratoria en el pago de la renta arrendaticia y el consiguiente fraccionamiento de las cuotas preestablecidas, en la primera mensualidad de renta en la que dicha financiación esté a disposición del arrendatario.

/ Moratoria automática de la deuda arrendaticia en el caso arrendadores que no tengan la consideración de grandes tenedores y empresas o entidades pública de vivienda.
Se establece también la posibilidad del arrendatario que se encuentre en situación de vulnerabilidad pueda solicitar al arrendador el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta. La solicitud se realice en el plazo de un mes a contar desde el 2 de abril de 2020.
En el plazo máximo de siete días laborables el arrendador deberá comunicar al arrendatario si acepta las condiciones de aplazamiento o de fraccionamiento aplazado de la deuda o, en su defecto, las posibles alternativas que plantea en relación con la solicitud.

Para más información puede contactar con su banquero, agente financiero o con el departamento de planificación
patrimonial a través de planificacion.patrimonial@andbank.es